业主可炒物管企业鱿鱼

　　——解读《中华人民共和国物权法》中市民关注的热点报道之三

　　我国进行住房制度改革以来，业主与物业公司之间的纠纷时有发生，物业管理日渐成为人们关注的焦点。一方面，业主嫌物业管得不好拒绝交费；一方面，物业管理公司收费困难，日常物业管理经费难以承受。业主能否以拒付物业费维护自己权益一度成为大家争论的热门话题。新颁布的《物权法》对业主和物业之间的关系进行了规范，使业主与物业的关系更加明确。应广大市民和记者的邀请，四川法典律师事务所的赵纪川律师本期就《物权法》中物业管理方面的规定为大家进行解读。

　　业主可自行选择管理方式

　　法律规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　律师解读：建筑物及其附属设施的管理即物业管理，一般有业主自行管理和业主委托他人管理两种形式。如果业主为数人，可以自行实施物业管理，由业主委托一人或者数人完成专项管理事务，如环境卫生的清扫、相关配套设施的维修等。

　　业主可以通过签订物业服务合同，委托他人管理物业。物业服务合同中，委托人是业主，受委托人是物业管理人。受委托人即物业管理人，本条称为“物业服务企业或者其他人”，可以是自然人，但一般是专门的物业管理企业。受委托人由业主通过诸如业主大会决定等方式来选定。

　　在业主、业主大会选聘物业管理人之前，通常由建设单位选任管理人。建设单位与建筑物买受人签订的买卖合同中一般包含前期物业服务合同的约定内容，买受人基于买卖合同而承受前期物业服务合同。前期物业服务合同系附解除条件的委托合同，即业主或者业主大会选定新的建筑物及其附属设施的管理人，该合同即告失效。买受人取得房屋所有权后，即可通过业主大会决议等形式，决定选任物业管理人。除此之外，前期物业服务合同还可以附终止期限，期限届至前期物业服务合同即告失去效力。物业管理合同失效后，原物业管理人应当向业主或新物业管理人腾退物业管理用房，办理相关交接手续。

　　业主可解聘物业管理企业

　　法律规定：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意，可选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

　　律师解读：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　物业服务企业关系到物业服务的质量，与业主利益密切相关。因此，应由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，与物业服务企业或者其管理人签订物业管理合同，就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理合同中没有约定的内容，可以参照适用《合同法》关于委托合同的规定处理。按照本条规定，经规划区内三分之二以上的业主且占总人数二分之一的业主同意，就可以选聘或者解聘物业服务企业或者其他管理人。

　　物业管理接受业主的监督

　　法律规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　律师解读：物业管理人乃是物业服务合同中的受托人，应该根据委托人的授权和指示完成委托事务。业主对于物业管理人的委托，主要体现在物业服务合同中，即物业管理人应当完成的业主委托的物业管理事务。物业管理人应当亲自处理委托事务，经业主同意可以将物业管理中的专项服务业务委托给专业性服务企业。如楼房外墙面的保洁、小区内景观树的修剪等可以委托给专业的服务企业。物业管理人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。例如，小区内业主的遭遇小偷、小区内的公共设施遭到损害等，物业管理人都应依法承担相应的责任。

　　物业管理人在物业管理中，应当接受业主的监督，按照合同约定向业主公布物业管理的相关信息。属于物业管理人根据物业服务合同自主决定的事项，物业管理人不受业主干涉。

　　记者 彭华